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瑞银中国内地、香港房上周是进入8月份的第一周,共有10家楼盘开盘推1500多套房,而截至昨日下午6点网上房地产显示,一周以来(8月3日—9日)全市累计成交住宅2454套,认购2377套,日均成交认购分别为350套和339套,环比前一周分别下降了17%和26%。此外在上周的供应大潮中,“日光盘”也极为少见,多家楼盘自曝的高去化率后期也还有待检验。

    上周10盘推1500多套房 仅1家宣称“日光”

    上周全市共计有10家楼盘开盘推出1562套新房源,创下近1个月以来第二轮上市高峰。其中江北开盘项目仍为最多,共有6家楼盘推出1000多套房,销量也持续领头,一周以来江北总计认购住宅1319套,成交1327套,其中成交量占据了全市的5成多,在楼盘销量排行榜中也独占9家。不过相比7月份日均认购292套、成交173套的水平,上周江北板块日均认购成交均不到200套,热度已有所下降。

    在上周开盘的10家楼盘中,仅诞生了江北华润国际社区1家“日光盘”,该项目上周五加推D地块1号楼共232套房源,折后价格在16400—16900元/㎡,当晚宣告售罄。此外河西豪宅仁恒江湾城上周六推出的291套大户型折后均价3.5万—4.1万元/㎡,击破河西房价“天花板”,当天这批豪宅售出230套,去化8成,累计销售金额23亿元,成为今年开盘“吸金”最多的楼盘。

    多家“热销盘”数据尚未上传

    此前“日光”也有“虚报”

    相比7月份市场涌现出8家“日光盘”的成绩,进入8月份以来“日光盘”出镜率明显不高,截至目前仅有明发新城中心和华润国际社区两家江北楼盘开盘当天宣布“日光”。除两家“日光盘”外,上周入市的10家楼盘中宣称当日去化超过9成的有5家,其余也都在7—8成。

    不过记者注意到,这些销量是否能达到开发商公布的水平也还尚有疑问,仁恒江湾城在上周六持续一天的开盘结束后,当晚的现场销控表显示206㎡房源大约剩余20套,250㎡户型大约剩余12套,380㎡户型大约剩余30套,算下来大致符合开发商公布销量,不过截至昨天下午记者发稿时的网上房地产显示项目仅上传了3套销量。江北几家楼盘中,“日光盘”华润国际社区截至记者发稿上传的销量为208套,占推房量的8成多,其他楼盘中,弘阳旭日上城上周五新推的17号楼对外公布去化9成,网上房地产数据显示销量不到80套,占204套推房量的3成多。大华锦绣华城上周六加推114套房源,现场去化达到8成,截至昨日上传数据为56套,去化一半左右。位于纬三路隧道口的老盘恒辉假日广场新推62套房源,当天对外公布去化9.5成基本“日光”,不过截至昨日网上房地产还没有成交记录。

    一位营销机构人士对记者介绍,楼盘的认购数据一般会在开盘后的两三天到一周时间内分批或集中上传,周期不会太长,成交则要等到购房者签约或银行审批发放贷款之后再上传,时间会长一些。而事实上,开发商所宣称的“日光盘”或是去化9成以上往往也成为一种营销手段,网上房地产也显示,7月份南京楼市诞生的8家“日光盘”中,截至目前也只有4家在网上房地产显示售罄,其余4家尚有房源可售。

    此外,8月份以来新推的多家楼盘开盘房源量都不算多,有的甚至只推出部分单元部分楼层,例如江北明发新城中心此前只是推出1个单元的四五层共计60套房源,华润国际社区此前领取了两栋楼的销售许可,上周也只推出1栋,恒辉假日广场仅新推了两栋多层洋房共计62套房源,而该项目总计有近700套房源,销售近两年也仅推出了200多套房。江宁板块的银城一方山新领了5栋楼销许,上周也仅加推了其中1栋楼67套房源。对此有业内人士表示,少量加推不仅可以延长蓄水周期,也是提高楼盘去化率的一种做法。

    存量5万套以上已近一年

    促销仍成常态

    虽然有河西天价豪宅的入市,但上周开盘的多数项目价格走势依然比较平稳,此前上涨2000元/㎡的华润国际街区,上周新加推房源折后均价16400—16900元/㎡,几乎没有涨价。城东“洋房盘”世茂招商语山首次开盘推出的洋房折后均价为21800元/平方米,相比周边部分高档盘也低了数千元每平方米,江宁改善盘景枫法兰谷新推90套房源折后均价约17000元/平方米,也与前期基本持平。恒辉假日广场新推的多层洋房实际成交均价15000元/㎡,相比周边江北中心区楼盘低了1000—2000元/㎡。“江北楼盘目前优惠还是很多的,尤其是新盘,一般首次开盘优惠都会在4—5个点,多的甚至达到7—8个点。”江北一家纯新盘的案场经理表示。

    截至上周日,南京的住宅库存量仍在5.1万套,而自去年9月至今,5万套以上的库存水平累计已持续了11个月,即将满一年。有业内人士表示,只有在库存量下降到4.5万—5万套之间的水平,南京楼市的房价才可能出现整体上涨的空间,近期江北和河西板块虽然出现局部走热,楼市整体的销售压力依旧存在,卖房促销仍将成为下半年的常态。

    记者 乔淳

    上海重庆房产税试点四年影响不大

    未来税收改革将走向何方?

    备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上,与“房地产税”一字之差的“房产税”试点,已在上海与重庆开展逾4年,但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下,房地产税立法将走向何方?对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变?

    沪渝房产税试点对房价和财政影响不大,涉及人群有限

    2011年1月,上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。

    上海房产税试点,主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%;重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率0.5%-1.2%之间。

    从试点执行情况看,两地房产税试点大多以户型面积划分,并采取“老房老办法,新房新办法”的政策。专家表示,房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分,但其在实施中体现出的一些问题,对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值:

    ——对房价影响不大。根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示,此后3年多,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

    ——对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例,当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元,而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;根据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。

    ——涉及人群有限。记者跟踪发现,由于房产税试点不涉及存量住房,其中上海试点中还有六条税收减免政策,这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆,主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准,对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制,这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。

    未来税收难点在哪里?

    出台综合性的房地产税是未来的大势所趋,但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。

    难点一:作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善?

    记者了解到,国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。

    尽管如此,业内人士认为从现实操作层面来说,不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。

    难点二:如何确定房地产税征收范围和税率,防范税收“擦边球”?

    业内人士普遍认为,全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。

    与此同时,征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了“独栋”概念;还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。

    难点三:征税房产的房价如何评估确定?

    按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。

    但从现实情况看,房产评估价格如何确定却存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现,长期以来,出于避税的考虑,部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大,比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。

    一字之差意味着什么?

    从2011年上海与重庆试点房产税,到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”,专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

    在这种情况下,房地产领域的税收改革对百姓和政府会产生哪些影响?

    记者统计发现,目前,与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到,仅买房人需要让开发商代缴的税费,就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。

    中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示,很多相关税费集中在开发流转环节,且以间接税为主,在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。

    另一方面,征收房地产税对于政府财政“钱袋子”的影响也将成为政策考量焦点。

    易居房地产研究院的一份报告显示,仅今年7月,国内十大城市的土地出让金收入就达约600亿元。虽然目前大城市土地财政日子似乎过得不错,但同策咨询研究院研究结果显示,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,届时,大量存量房将难以让地方政府再依靠土地财政过日子。

    一段时间以来,地方政府对土地财政过于依赖,楼市一旦有大幅波动,地方经济也会受到影响。专家认为,房地产税一旦开征,将成为地方政府稳定的税收来源。

 
 
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